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A funcionalidade Transferência de Imóveis, localizada no Módulo Imobiliário por meio do menu Executando > Movimentação Cadastral > Transferência de imóveis refere-se ao cadastro de um ITBI.

O ITBI possui como fato gerador a transmissão de imóveis conforme dispõe a Constituição Federal, dessa forma, conclui-se que toda transmissão de imóveis ocasionará uma tributação.

A seguir detalharemos todo o ambiente da funcionalidade, indicando como o mesmo deve ser utilizado, mas antes, é necessário se atentar as configurações necessárias para esta rotina. Vamos lá?

Configurações da rotina de Transferência

1 - Transferências

Inicialmente serão realizadas algumas configurações em seu sistema para que a rotina possa ser utilizada, estas serão realizadas em Utilitários > Central de configurações, na opção Transferência de imóveis.

Vale frisar que esta parametrização já estará pronta após a implantação do sistema, entretanto, é importante ter conhecimento caso seja necessário realizar algum ajuste. 

Primeiro, vamos iniciar falando sobre os parâmetros das transferências de imóveis, localizados na guia Transferência.

No quadro acima, o usuário define o número de dias para o vencimento da guia de pagamento do ITBI, definindo também se estes serão contados em dias úteis ou corridos.

Além disso, ele pode realizar a definição das opções acima conforme a necessidade da sua entidade, como por exemplo, definir se o imóvel será transferido de forma automática após o pagamento do ITBI ou se o usuário prefere que isso seja feito por ele, de forma manual.

Créditos e receitas

Já no quadro que diz respeito aos créditos e receitas, o usuário define quais créditos e receitas já cadastrados serão vinculados às transferências que irão ocorrer, sendo assim, você deve vincular os créditos, receitas e taxas a imóveis urbanos ou rurais.

Alíquotas

O ITBI que for gerado, será composto de percentuais sobre o valor do imóvel a ser transferido ou vendido, estes percentuais se referem as alíquotas provenientes dos valores de venda à vista, financiado, outros e benfeitorias. Por meio desse quadro, você define as alíquotas aplicáveis a cada uma dessas opções de acordo com a legislação do Município. 

Motivos e Alíquotas

Nesse quadro serão definidos os motivos que poderão ensejar uma transferência no sistema, portanto, antes de realizar essa configuração é necessário que os motivos sejam previamente cadastrados por meio do menu Administrando > Cadastros auxiliares > Motivos. Após realizado este cadastramento e sua vinculação nesta parametrização é necessário estabelecer alíquotas de geração do ITBI, por meio dos próximos campos, sendo de À vista (%), Financiado (%), Outros (%), Benfeitoria (%), Compra e Venda. O usuário pode vincular outros motivos à configuração, que já estejam previamente cadastrados por meio do botão +Motivo.

Dados que estarão visíveis no resumo da transferência

Ao clicar sobre a descrição de cada uma das opções, o usuário pode realizar uma configuração mais detalhada, indicando campo a campo, quais estarão disponíveis no resumo da transferência.

  • Estimativa do valor venal 

Na guia referente a Estimativa do valor venal, o usuário tem a opção de configurar algumas características do imóvel para a utilização desta rotina implementada utilizando a inteligência artificial no sistema Tributos. 

Com essa ferramenta, na hora de realizar a transferência de um imóvel, o usuário é informado se o referido imóvel está sendo vendido por um valor abaixo do mercado e qual é o seu real valor de compra e venda, tudo isso baseado em fatos que o sistema irá apresentar, tais como: transferências anteriormente realizadas, imóveis similares vendidos por um valor acima do declarado, anúncios encontrados na internet, etc. 

Caso queira conhecer mais detalhes sobre a utilização dessa ferramenta, confira nosso vídeo explicativo clicando aqui.

  • Solicitações de Transferência 

Na guia Solicitações de Transferência, o usuário poderá realizar a configuração dos imóveis caso deseje que eles possam ser solicitados através do sistema Protocolo (Cloud), essas solicitações serão realizadas pelos cartórios, proprietários ou compradores.

Nesta aba, o usuário tem a opção de habilitar os parâmetros conforme a sua necessidade.

Ele pode definir se deseja habilitar a solicitação de transferência para imóveis urbanos, imóveis rurais ou ambos

O responsável pelo pagamento do imposto é um campo obrigatório, onde deve ser informado quem pode ser o pagador do imposto gerado pela transferência do imóvel. 

No campo Notificar usuários ao receber uma solicitação, você pode inserir os usuários que você deseja que sejam notificados quando uma solicitação for cadastrada ou quando o cartório realizar alguma movimentação na solicitação.  

Na Forma de geração do lançamento, você irá decidir se o lançamento será gerado de forma automática ou se irá depender do deferimento da solicitação. 

Automaticamente: Essa opção irá deferir automaticamente a solicitação, gerar o cadastro da transferência e o cálculo do imposto, isso sem a intervenção do usuário da entidade do Município. Caso algum imóvel não seja passível de transferência por pendência financeira ou cadastral, a solicitação ficará pendente para análise e será necessário a intervenção do usuário para dar andamento. 

Após o deferimento da solicitação: Nesta opção, todas as solicitações ficarão inicialmente pendentes de análise para que o usuário da entidade possa dar andamento, apenas a partir do deferimento será gerado a transferência e o cálculo do imposto.

É importante ressaltar que nos casos em que for marcado para o processo ser realizado de forma automática e for utilizado alguma crítica cadastral e estiver faltando alguma informação essencial para a criação da transferência de imóvel, o sistema irá aceitar a solicitação, porém, na hora do deferimento será mostrado uma inconsistência destacando qual é a informação faltante e a solicitação ficará com a situação Não analisada, dependendo do usuário para dar andamento na mesma. 

Além desses campos, temos outros campos intuitivos que dizem respeito à informação de valores financiados, outros ou sobre a utilização de campos adicionais.

Em relação à configuração da transferência de imóveis Rurais, o usuário possui a opção Gerar cadastro de imóvel ao deferir a solicitação, onde ao optar por esse item, o sistema automaticamente irá gerar um cadastro para o imóvel rural enviado na solicitação após o deferimento da mesma, vale ressaltar que caso não seja optado para gerar o cadastro, o processo de transferência e o lançamento serão gerados normalmente, sem a criação de um cadastro de imóvel.

Finalizada todas as devidas configurações, chegou a hora de irmos para a funcionalidade referente a Transferência de Imóveis

O processo de transferência inicia-se com a venda um imóvel para um outro contribuinte, após isso, é necessário ir até a Prefeitura realizar a identificação do imóvel que será transferido, a identificação dos vendedores, a identificação dos compradores e levantar os valores de venda do imóvel, assim, é realizada a aplicação da alíquota sobre o valor da venda, gerado o ITBI, realizado o pagamento do imposto pelo contribuinte responsável, e por fim, com o reconhecimento do pagamento o sistema efetua a troca de proprietário, ou ela é realizada de forma manual caso o usuário tenha escolhido assim nas configurações. 

Vale frisar que o processo de transferência é específico e pode variar de acordo com cada caso, podendo ter, por exemplo, a venda de mais de um imóvel no mesmo ITBI, venda de um imóvel para mais de um contribuinte, mais de um responsável em uma venda de imóvel, venda de um percentual do imóvel, venda proveniente de leilão judicial, transferência sem necessidade de cobrança de imposto, entre outras situações. 

Sendo assim, neste documento iremos abordar a situação padrão de transferência de um imóvel e algumas situações em específico que podem ocasionar dúvidas na geração de um ITBI. 

Na página inicial da funcionalidade conseguimos visualizar todas as transferências já cadastradas, visualizando o seu código, data de cadastro, data de transferência, forma de cobrança, imóvel, valor gerado do ITBI, situação e certidão,   podendo realizar uma pesquisa através dos filtros disponibilizados. 

Para aquelas transferências que foram calculadas ou encerradas, podemos realizar a emissão da certidão do ITBI.

Vamos entender como funciona o cadastro de uma transferência? Para isso, clique no botão +Transferência

  • Guia Informar dados 

Nessa guia, devem ser informados dados básicos relacionados à transferência. 

O usuário precisa se atentar a forma de cobrança, confira o que significa cada opção disponível:

Por imóvel: Quando o usuário deseja que um lançamento seja gerado para cada imóvel inserido na transferência; 

Sem cobrança: Quando será efetuada somente a transferência e não haverá incidência de imposto para pagamento; 

Por transferência: Opção utilizada para quem quer gerar um único lançamento com o valor total do ITBI. Nessa opção o usuário também deve inserir o contribuinte Pagador da transferência, que nesse caso, será apenas um. 

Por venda: O lançamento é realizado dividido entre os compradores, ou seja, opção utilizada quando existe mais de um comprador e consequentemente mais de um lançamento. 

  • Guia Definir Imóveis

Nesta guia, o usuário irá definir os imóveis que farão parte da sua transferência por meio do botão +Imóvel. Ainda nesta guia, deve ser informado de que Tipo de imóvel este se trata, se é  Urbano ou Rural

Por meio do ícone destacado abaixo, o usuário poderá realizar a vinculação a processos e ainda inserir comentários e anexos caso desejar. 

  • Guia Configurar Transferência

Nesta aba será demonstrado o tipo de imóvel, o imóvel e o atual proprietário do mesmo. Ao clicar nas informações disponibilizadas as guias Dados da transferência, Dados da venda e Dados da compra também serão demonstradas para preenchimento.

Na guia Dados da transferência serão inseridas algumas informações importantes relacionadas à transferência, uma delas são os motivos pelo qual o imóvel está sendo transferido (cadastrado previamente por meio do menu Administrando > Cadastros auxiliares > Motivos), se o Tipo de venda será Parcial ou Total e outras informações relacionadas a unidade futura, financiamento, benfeitorias, cartórios, entre outras.

Na guia Dados da venda o usuário deve informar a metragem total do terreno que será transferido, a área construída do terreno que será transferido e o seu percentual de venda. No campo número de compradores deve ser informado a quantidade de compradores que irão adquirir o imóvel que está sendo transferido.

Por meio do botão +Vendedor será possível efetuar a inserção de mais transmitentes do imóvel que será transferido, caso houver.

Na guia Dados da compra serão informados os compradores que irão adquirir o imóvel, a metragem do imóvel que está sendo transferida, o percentual da compra caso se trate de uma transferência parcial, o valor da venda do imóvel que está sendo transferido.

  • Guia Visualizar resumo

Na guia Visualizar resumo, o usuário visualiza todas as informações inseridas anteriormente.

Ao clicar em Salvar, o sistema irá emitir uma mensagem para o usuário onde ele poderá realizar a emissão da certidão e da guia caso desejar.  

Após salva a transferência, será possível consultá-la:

Nessa aba, você terá acesso aos códigos que serão gerados automaticamente pelo sistema, e também pode visualizar a situação de cada uma das transferências, que serão atualizadas conforme a movimentação da rotina, são elas:

Aberto: Essa situação será demonstrada quando o cadastro for gravado e não ter sido gerado cálculo do imposto ou uma transferência do imóvel;

Cancelada: Nessa situação, o sistema permite que o cadastro cancelado seja reaberto, caso não existam cadastros posteriores relacionados aos imóveis inseridos nas transferências. 

Pendente: Essa situação será inserida nos casos de cobrança por imóveis ou compradores.

Encerrado: Essa situação será inserida logo após concretizada a transferência do imóvel, seja por pagamento do imposto ou pela transferência sem geração de ITBI.

Essa funcionalidade está presente no  módulo Imobiliário por meio do menu Executando > Movimentação Cadastral > Solicitação de Transferência de Imóveis

Nesta tela, você irá visualizar as solicitações não analisadas, em análise, aguardando resposta, resposta recebida, deferida e indeferida, conforme nos mostra a imagem abaixo:

Na aba Não analisada serão demonstradas as solicitações que dependem da análise do usuário, sendo apresentadas informações como código, data/hora, número do processo, solicitante, cartório e imóvel, essa listagem será demonstrada em ordem decrescente pela data/hora da solicitação de transferência.

Observe que quando o contribuinte não possuir cadastro no Município, irá aparecer um alerta conforme nos mostra a imagem acima, sendo assim, você tem a opção de criar o cadastro ou não, visto que quando a transferência for deferida o cadastro será criado automaticamente, entretanto, conforme já mencionado, se no cadastro estiver faltando alguma informação obrigatória irá aparecer uma mensagem de erro, conforme o exemplo abaixo:

Nos casos em que houver erro, você precisa inserir/validar a informação faltante para dar prosseguimento à solicitação.

Em tela será apresentado quatro botões com as ações que você pode estar realizando:

No primeiro ícone você tem